福田外国语学校
这段时间，有不少粉丝问起报哥一个福田住宅项目——加福华尔登府邸。
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根据其公众号的消息，此项目为239米67层独栋，在4号线/10号线福田口岸地铁口，带九年制福田外国语学校（南校区）学位，早于12月19日就在福朋喜来登酒店二楼开放了展厅。
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福田新房本身就供应不多，加福更是带着外国语学校+双地铁口，这样一个超高独栋产品到底做成了什么样？
前几天，报哥就在福田保税区踩盘了一轮。
项目实拍
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239米，67层，仰头一望，差点治好了我的颈椎病。
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如图所示，加福已经封顶，外立面也做得七七八八，低层还有一点绿幕没有拆下来，但整体形象算是呼之欲出。
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项目X告诉我，月中有可能会开放样板间，开放样板间之后也可能会开盘，但具体要看预售证申请进度。
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带福田外国语，周边X房9万+/m2
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项目真带福田外国语学校？要知道，现在很多开发商都不敢明着说自己就是“学区房”。
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不过，X也并没有否认这一点，反而给了我一个很肯定的答案。在项目的区位图上，福田外国语学校（南校区）的标识被重点标红。
区位图实拍
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而事实也确实如此，福田教育局的官方网站公示的学区范围显示，加福所在的位置确实被纳入到福田外国语学校的学区当中。
图片截取自：福田教育官网
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话虽这么说，但这个福田外国语学校能不能算上优质学校，还没有得到实锤。
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景田的福田外国语学校名声如何不必我多说，但保税区的南校区能不能和景田北校区并驾齐驱，还要等今年第一届学生的中考成绩。
2018年，福田外国语学校（南校区）才开始它的第一届学生，今年这所学校才刚刚办学第三年。
福田外国语学校（南校区）实拍
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成绩未出，房价自然也没有百花、香蜜湖、景田学区房一样的贵得离谱。
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周边小区实拍
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我翻了几个大中介公开的成交数据，中原的成交时间算是比较贴近现在。12月数据显示，项目附近的帝涛豪园和丽港湾成交单价都达到了“9”字头。
中原成交数据
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回到我们的加福项目，预售证是还没有下来，不过X有和我透露，整个备案均价会往10万+/m2申请，毕竟咱是一个深圳住宅标杆。
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深圳住宅标杆，住起来真的舒服吗？
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239米、67层的加福华尔登府邸，在2019年还被网友奉为“深圳最高住宅”。
2018年的加福华尔登府邸被奉为“深圳最高住宅”，图片截取自：家在论坛
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但仅仅一年之后，“深圳最高住宅”的头衔就被罗湖布心水围村旧改项目——一栋293米、77的层建筑所打破。
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尽管“最高”是被别家拿下，但这丝毫没有阻碍加福的雄心——把自家出品的第一个住宅做成可以比肩平安金融中心的项目。
项目实拍
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从这个角度看过去，我想比肩平安这一点算是基本达成了，“加福金”配“平安银”，只是加福在一众福田住宅里高得有点另类。
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住宅标杆，住得舒服吗？
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难说。
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加福华尔登府邸做的是蝶式楼，83m2和89m2这两种户型分列在蝴蝶翅膀位置，130m2户型在中间位置。
（Ps：由于展示中心的户型图还不能公开，在这里只能和大家笔述）
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这种形态的住宅是能在保证采光和通风的情况下，把面积利用效率达到最大化，公摊面积要比板楼少，但一大通病是——由于斜角的存在，每一户相互影响还是挺大的。
打个比方，你家窗户看出去第一眼不会是平安金融中心，而是你邻居家的窗户。这样的X性，让很多人会首选一字型的板楼。
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除了蝶式楼本身问题之外，加福的户型还有一大缺陷——没有大阳台，只有厨房边上的小生活阳台。
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这样的设计大概是为了维持“标杆”皇冠，但晾衣服或许是个问题，而看福田CBD、罗湖CBD、香港的米埔自然保护区也只能靠大窗户了。
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河套投资大热，加福又有几分胜算？
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踩盘之日适逢元旦假期的最后一天，位于福朋喜来登酒店二楼的加福华尔登府邸展示中心客户并不多，除了我之外，也只有两组客户。
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X告诉我，她的客户有很多也曾选了润玺一期或者天健天骄。
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去年，均价13.1万/m2的华润城润玺一期一度风靡全城，事后更是引发了深圳代持X，而均价11.4万/m2的天健天骄由于在香蜜湖边上，也是深圳购房者的香饽饽。
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加福华尔登府邸能卖多少？此前引发过一些讨论。
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早在2019年，加福华尔登府邸就被传入市，当时周边房价大约在5-6万/m2，有网友猜测它的定价或许会在7-8万/m2左右。
两年过去了，如今河套片区又重新火了起来，周边房价也变成了“9”字头。如果真如X所言，往10万+/m2的价格去备案，加福的热度又能有多少呢？
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总结：加福华尔登府邸，值得买吗？
加福华尔登府邸值不值得买，主要看备案价，虽然这听起来像废话。
不可否认，福田就是一个“断货王”，算上20X最后一天才拿预售证的天元，福田去年才出了三个住宅项目（岗厦天元花园、深物业金岭、天健天骄北庐）。
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而带有福田外国语学校（南校区）和福田口岸4号线/10号线双地铁，会是不少刚需看重的点。
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但值不值得买，要看定价如何，如果比周边价格高，也就是按10万/m2的价格去卖，那么就可以直接放手了，因为所谓“标杆”本身并没有太大意义。
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所有标杆，终会沦为平庸。
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而建筑高度所带来的舒适度，户型设计所带来的X度，也是购房者所需要考虑的问题。
番外：实探福田水围村旧改项目
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加福华尔登府邸项目对面，还有一个旧改住宅项目——湾尚庭玺家园。
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水围村旧改项目湾尚庭玺家园，分为南北两个地块，计划改造为总建筑面积近24万㎡集住宅、商业等功能于一体的综合社区。
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仅离湾尚庭玺家园一街之隔的水围小学，在去年突然挂牌为荔园外国语小学，令水围村旧改项目增色不少。
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荔园外国语小学（水围校区）实拍
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不过，这个项目迟迟没有入市的迹象。
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从工地的状况来看，整个项目还没有破土而出。而旁边的工程状况写着，桩基础的竣工时间为20X12月15日。
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湾尚骏玺家园工程概况实拍
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湾尚骏玺家园工地大门实拍
THE END
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